长安智寓装饰装修工程（一标）项目施工案例总结

本案例项目为重庆鲤鱼池大学生公寓及泰宜楼长租公寓改造工程（长安智寓装饰装修工程一标），由重庆特辰建筑加固工程有限公司负责全流程施工履约，项目坐落于重庆市江北区鲤鱼池老城区核心地段，是重庆长安三工厂片区城市更新的重要组成部分，也是重庆市国企改革“三攻坚一盘活”政策下国有存量资产盘活的重点落地项目。本项目通过对既有老旧建筑的结构加固、功能重塑、系统升级与风貌焕新，实现了存量建筑从老旧破败到高品质长租公寓的全面转型，充分展现了特种结构补强专业施工企业在城市更新类项目中的全流程技术与管理能力。

一、项目背景与基础概况

（一）项目区位与政策背景

项目地处重庆市江北区观音桥街道鲤鱼池社区，位于重庆城市核心区，距离重庆市人民政府1.1KM、解放碑3.3KM、重庆北站4KM，距九街约800米、观音桥商业街约1300米，步行50米即可抵达轨道9号线与10号线鲤鱼池站，双轨交汇交通优势显著。项目毗邻规划中的长安总部城，处于观音桥都市商圈与江北嘴中央商务区的核心联动带，3公里范围内商区、公共绿地、教育医疗配套完善，商业氛围与城市更新发展潜力突出。

项目建设深度契合国家城市更新战略，严格遵循《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中城市更新行动相关要求，同时落地《重庆市城市更新工作方案》《重庆市中心城区城市更新规划(2021-2035年)》相关部署，是江北区精心建设长安三工厂片区城市更新项目、推动观音桥商圈全面迭代升级的关键配套工程，也响应了国家大力发展保障性租赁住房、规范长租公寓市场的政策导向，实现了国企存量资产盘活与城市功能完善的双重目标。

（二）改造建筑本体现状

本次改造主体包含两栋核心建筑，分别为1#大学生公寓与2#泰宜楼，两栋建筑总占地面积1483.57㎡，总建筑面积4062.09㎡。其中大学生公寓为4层建筑，建筑高度13.00m，占地面积472.12㎡，建筑面积1888.48㎡；泰宜楼为3层建筑，建筑高度12.50m，占地面积1011.45㎡，建筑面积2173.61㎡。

改造前建筑存在诸多核心问题：一是建筑结构老旧，存在安全隐患，原有结构体系已无法适配长租公寓的使用功能与荷载要求；二是违建问题突出，屋面存在大量彩钢棚违章搭建，两栋建筑之间也存在无产权违章建筑，建筑密度高、内部空间拥挤；三是消防体系不完善，存在排烟不达标、消防车道与消防间距不足、消防设施缺失等问题；四是建筑功能与业态严重落后，与周边核心商圈的发展节奏、城市更新的整体定位严重不协调，建筑风貌破败，属于核心地段的价值洼地；五是机电系统老化，电气线路、防雷系统、给排水系统均已无法满足现行规范与公寓使用需求，存在严重的安全隐患。

二、项目核心施工范围与工程量实施情况

本项目施工内容覆盖拆除工程、结构整改与主体结构改造、电气安全整改与防雷工程、电梯井道土建、室外弱电下地、屋面与防水工程、外立面改造、室内配套工程等全专业板块，实现了建筑从结构安全到功能适配的全维度改造升级，核心施工工程量与实施内容如下：

（一）拆除工程

拆除工程为项目先行施工环节，采用总价包干模式实施，覆盖项目全范围拆除与清运作业。核心施工内容包括：泰宜楼室内违章建筑整体拆除、大学生公寓楼室内构件全面拆除、大学生公寓楼原屋面清理与拆除、泰宜楼屋面彩钢棚及彩钢屋面整体拆除、大学生公寓与泰宜楼之间违章建筑拆除；同步完成室内墙体、厨房卫生间墙砌体、地面及墙面砖拆除，新增楼梯位置原有楼板拆除，门窗、落水管整体拆除，厨房卫生间排气系统开孔作业；同时负责施工范围内所有建筑垃圾、室内外及屋顶废弃杂物的清理、场内转运、垂直运输、密闭外运与合规处置，拆除过程中严格落实扬尘控制、噪音管控与周边建筑防护措施，建筑残值按建设单位要求统一处置，全程未发生任何安全事故。

（二）结构整改与主体结构改造工程

本板块为项目核心施工内容，也是企业特种工程（结构补强）专业资质的核心应用场景，核心目标是解决原有建筑结构安全隐患，适配长租公寓的功能布局与荷载要求。

主体结构改造方面，完成了泰宜楼2#楼加层施工、1#大学生公寓楼新增混凝土楼梯施工，以及室外2处钢楼梯的制作、安装与防腐防火处理；同步完成室内分隔砌体砌筑与抗裂砂浆抹灰作业，适配公寓户型分隔的结构需求。基础工程环节，实施了人工挖沟槽与基坑土石方作业、槽坑土方回填与压实、余方弃置，以及带形基础、独立基础、基础补强的混凝土浇筑施工，确保建筑基础承载力满足改造后使用要求。

主体结构施工环节，完成了构造柱、矩形柱加固、有梁板、直形楼梯、过梁等现浇混凝土构件的全流程施工，混凝土强度等级根据不同使用场景分别采用C20、C25、C30，其中柱体加固专项采用高延性混凝土施工工艺，大幅提升结构构件的延性与抗震性能；同步完成了所有现浇构件的钢筋制作、绑扎与安装，砌体加筋施工，以及植筋、预埋件安装等配套作业，所有钢筋、混凝土原材料均经进场检验合格后方可使用，施工过程全程留存影像资料。

结构补强专项作业严格遵循国家及重庆市结构加固相关规范，针对原有建筑结构缺陷制定了专项加固方案，所有施工工序均按设计图纸与规范要求执行，确保整改后整个建筑物结构安全等级评估不低于《民用建筑可靠性鉴定标准》B级标准，从根本上解决了原有建筑的结构安全隐患。

（三）屋面与防水工程

针对原有建筑屋面渗漏、排水不畅、保温隔热性能差的问题，实施了全范围屋面系统升级改造。核心施工内容包括：大学生公寓楼全新屋面防水及排水系统施工、泰宜楼预制板屋面防水及排水系统重做、泰宜楼全新彩钢屋面制作与安装。

防水施工采用多层复合防水工艺，先完成屋面基层清理与修补找平，再进行2厚高聚物改性沥青防水涂膜施工，随后铺设2层1.5mm厚湿铺防水卷材，配套设置无纺聚氨酯纤维布隔离层与20厚1:3水泥砂浆保护层；同步完成屋面找坡、保温层施工、屋面排水管网与雨水管安装、屋面变形缝处理等配套作业，确保屋面防水等级与使用年限完全符合国家现行规范要求，解决了原有建筑屋面渗漏的核心痛点。

（四）建筑外立面改造工程

为实现建筑风貌与周边城市更新片区的协调统一，实施了两栋建筑的外立面全面焕新施工。核心内容包括：泰宜楼与大学生公寓楼原有外墙面砖拆除及外运、外墙基层清理与修复、8厚聚合物防水砂浆找平并满挂耐碱玻纤布抗裂施工、外墙仿石漆与真石漆面层喷涂；配套完成外墙发泡陶瓷保温装饰线条安装、外墙门窗洞口整改、外立面雨棚拆除与修复、外墙防雷接地端子预留等作业，既提升了建筑外立面的美观度与耐久性，也完善了外墙保温、防水与防雷功能，实现了建筑风貌与使用功能的双重升级。

（五）电气安全整改及防雷工程

针对原有建筑电气系统老化、线路混乱、防雷体系缺失的问题，实施了全范围电气系统拆除重建与升级改造，覆盖从总配电箱到入户末端的全链路施工。

防雷接地系统方面，完成了避雷针、避雷引下线、接地线、避雷网的制作与安装，全程进行接地电阻测试，确保防雷系统完全符合现行规范要求，并通过专项防雷验收。配电系统改造方面，完成了大学生公寓与泰宜楼总配电箱、分配电箱、住户配电箱的采购与安装，合计完成百余台各类配电箱的安装与调试，全面适配公寓居住的用电负荷需求。

线路敷设方面，完成了WDZB-YJV系列低烟无卤阻燃电力电缆、RTXMY系列矿物绝缘电缆的敷设，总敷设长度达数千米；完成了WDZB-BYJ系列环保电线的管内与桥架内敷设，总长度超万米；同步实施了JDG、SC、PC系列电气配管敷设作业，配套完成接线盒、开关盒安装、墙体开洞与修复等配套工序。

照明与末端器件安装方面，完成了LED灯带、各类规格平板灯、深度防眩射灯、轨道射灯、壁灯等照明器具的安装与调试；同步完成了开关、插座、紧急呼叫按钮、声光报警装置等电气末端器件的安装，整个电气系统改造完成后，全面满足公寓居住的用电安全、消防规范与智能化使用需求。

（六）其他专项配套工程

电梯井道土建工程方面，严格按照电梯设备安装参数，完成了电梯井道的全流程土建施工，包括井道墙体砌筑、结构加固、洞口预留、圈梁施工、井底基础施工等，确保井道尺寸精度与结构安全完全适配后续电梯设备安装要求。

室外弱电下地工程方面，完成了室外弱电管线下地敷设与检查井埋设，包括3座弱电手孔井的砌筑与安装、数百米UPVC110电缆保护管敷设，配套完成沟槽开挖、回填、压实等土建作业，实现了室外弱电线路全下地敷设，优化了场地景观效果与线路运行安全。

室内配套工程方面，根据长租公寓与大学生公寓的户型布局要求，完成了两栋建筑室内分隔墙体的砌筑、抹灰与抗裂处理，同步完成了室内门洞预留、水电管线预埋等配套作业，为后续室内装饰装修与公寓运营奠定了坚实的结构基础。

三、项目施工技术与质量管控体系

（一）规范遵循与质量目标

本项目施工全过程严格遵循国家及重庆市现行最新规范标准，核心执行规范包括《混凝土结构加固设计规范》《钢结构加固设计标准》《建筑结构加固工程施工质量验收规范》《混凝土结构工程施工质量验收规范》《民用建筑可靠性鉴定标准》《建筑工程施工质量验收统一标准》等数十项专业规范，同时严格落实建设单位的技术管理要求。

项目核心质量目标明确：结构补强类项目整改后，经第三方国家认证检测单位评估，建筑物结构安全等级不低于《民用建筑可靠性鉴定标准》B级标准；非结构补强类项目全部达到国家现行施工质量验收规范合格标准，最终验收结果以建设单位现场代表签字确认为准。

（二）全流程质量管控措施

项目建立了“班组自检、项目部复检、建设单位终检”的三检制质量管控体系，针对关键工序实施全流程闭环管理。材料管控方面，所有进场材料均需提供有效的质量保证书、产品合格证书与检验检测报告，经建设单位认质认价后方可进场使用，进场后按规范要求进行复检，不合格材料严禁用于工程实体。

隐蔽工程管控方面，制定了专项管理办法，所有隐蔽工程施工前，均完成班组自检与项目部复检，提前48小时书面通知建设单位进行联合检查，同时留存施工前、施工中、施工后的全过程高清影像资料，未经建设单位签字确认的隐蔽工程，严禁进入下一道工序施工，影像资料同步作为竣工验收与结算的核心依据。

关键工序管控方面，针对结构加固、混凝土浇筑、钢筋绑扎、防水施工、电气系统调试等关键工序，实行专项技术交底与旁站监理制度，每道工序施工前均对作业班组进行全面的技术、安全交底，施工过程中由技术负责人与质量负责人全程旁站，确保施工工艺完全符合设计与规范要求。针对拆除工程、高处作业等危险性较大的工序，单独编制专项施工方案，经审批后严格按方案实施，杜绝违规作业。

四、项目工期与履约管理

本项目合同总工期为75个日历天，计划开工时间为2025年5月13日，计划竣工时间为2025年7月27日，具体开工时间以建设单位书面开工报告为准。为确保工期履约，项目部建立了全周期进度管控体系。

进度计划管控方面，将总工期分解为拆除工程、结构改造、机电安装、外立面施工、收尾验收五大关键节点，细化编制周进度计划与日作业计划，将施工任务落实到具体班组与责任人，每日召开进度推进会，及时解决进度滞后问题。针对多专业交叉作业环节，提前做好工序衔接规划，合理安排各专业队伍流水作业，避免工序冲突导致的工期延误。

工期履约保障方面，项目部提前制定了工期应急预案，针对材料供应延迟、设计变更、极端天气等可能影响工期的因素，提前做好应对预案与资源储备。同时严格响应合同要求，承诺接到建设单位工作指令单后24小时内必须进场施工，不因工程量变化、图纸优化变更、价格核定等原因拒绝施工、停工或索赔工期，全力保障建设单位的进度要求。合同履约过程中，全面响应采购文件中的实质性条款，针对工期延误、质量违约等相关违约责任，建立了前置防控机制，确保项目按期竣工交付。

五、项目团队与企业核心能力支撑

（一）企业资质与业绩储备

实施单位重庆特辰建筑加固工程有限公司具备特种工程（结构补强）专业承包不分等级资质，拥有建设行政主管部门颁发的有效安全生产许可证，为增值税一般纳税人，具备独立法人资格与完善的企业管理体系，拥有多年结构加固与老旧建筑改造工程施工经验。

近三年（2022-2024年），企业已完成多项同类型特种工程结构补强项目，包括爱心庄园修缮利用工程加固项目、天仙湖黄金海岸项目结构加固工程、长安物业指定项目资产结构安全整改项目、四川省社会科学院科研环境维修改造加固项目等多个大型结构加固工程，具备丰富的老旧建筑改造、结构补强、房屋修缮全流程施工经验，尤其对长安体系内项目的施工要求、管理标准有着充分的适配能力，为本项目的顺利实施奠定了坚实的业绩与技术基础。

（二）项目管理团队配置

为本项目组建了专业齐全、经验丰富的项目管理团队，核心管理人员均为企业正式员工，提供了完整的社保缴纳证明，确保团队稳定到岗履职。项目配备的工程总承包项目经理具备建筑工程专业二级注册建造师资格、有效的安全生产考核合格证书（B证）与中级工程师职称，近三年内独立主持完成过多项同类型结构补强工程业绩，具备丰富的项目管理与技术管控经验。企业向建设单位出具了项目经理到岗履职专项承诺，承诺项目经理中选后不在其他工程项目兼任职务，未经建设单位同意不得随意更换，严格履行项目管理全流程职责。

项目部同步配备了施工管理、技术管理、质量管理、安全管理、造价管理等专业岗位人员，所有特种作业人员均持证上岗，严禁无证作业。项目开工前，对所有管理与作业人员进行了全面的技术、安全交底，确保所有人员熟悉项目设计要求、施工规范与安全管理规定，为项目顺利实施提供了充足的人员与技术保障。

六、项目安全文明施工管理

（一）安全生产管理体系

项目制定了完善的安全生产责任制，明确项目经理为项目安全生产第一责任人，配备专职现场安全员负责日常安全管理工作，建立了“全员参与、全程管控”的安全管理体系，核心安全目标为实现施工全过程零人身伤亡事故、零设备损害事故、零火灾事故、零坍塌事故、零环境污染事故、零职业卫生伤害事故。

安全教育与技术交底方面，对所有进场施工人员进行三级安全教育与分部分项工程安全技术交底，未经安全教育的人员严禁进场作业，特种作业人员必须持证上岗，证书原件报建设单位备案核查。针对拆除工程、脚手架搭设、高处作业、临时用电、起重吊装等危险性较大的分部分项工程，单独编制专项施工方案，严格按照住建部《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》执行。

施工现场临时用电严格遵循《施工现场临时用电安全技术规程》，实行三级配电两级保护制度，定期对用电线路、设备进行巡检维护，杜绝用电安全隐患。为所有现场施工人员购买了每人不低于120万元保额的意外伤害保险，保险有效期覆盖整个施工周期，全面保障施工人员合法权益，有效转移项目安全风险。

（二）文明施工与环境保护

项目严格按照重庆市《建筑工程安全文明工地建设标准》实施文明施工管理，施工现场设置不低于2.5米的标准围挡进行全封闭施工，围挡设置符合重庆市现行规范要求。施工过程中严格落实扬尘污染管控措施，拆除作业采用湿法施工，裸土区域全面覆盖，建筑垃圾采用密闭式车辆运输，杜绝扬尘污染；严格控制施工噪音，合理安排高噪音作业时间，妥善处理施工扰民问题，与周边社区、住户建立了良好的沟通机制。

施工现场实行分区管理，材料堆放整齐有序，施工垃圾日产日清，做到工完、料尽、场地清。按规定办理了施工场地交通、环卫、环境保护、排污、施工噪声等相关手续，所有相关费用均纳入项目施工成本。施工现场临水、临电由建设单位提供接口，接口后端线路设备由施工单位自行负责安装与维护，施工期间产生的水电能源费用由施工单位自行承担，全程严格落实节能降耗要求。

七、项目合同商务与质保售后服务体系

（一）合同商务管理

本项目采用工程量清单计价模式，其中拆除工程采用总价包干方式，其余分部分项工程采用综合单价计价，合同设置总价上限封顶价，结算时若实际结算金额未超过限价则按实结算，若超过限价则按限价执行。

付款与结算方面，合同约定了分阶段付款节点，新增结构梁、板、主体结构柱截面加固完工并经建设单位验收合格后，支付对应比例进度款；项目整体竣工验收合格并完成结算审定后，支付至工程结算总价的95%，预留5%作为工程质保金，待质保期届满且工程无任何质量问题后无息支付。结算总价按合同约定公式计算，由拆除工程包干价、图纸及清单范围内结算价款、图纸及清单范围外变更价款扣除相关分摊费组成，其中拆除工程包干价结算时不作任何调整，清单范围内工程按中标综合单价乘以建设单位核定工程量计算，措施项目费除安全文明施工费外均按中标价包干使用，安全文明施工费按重庆市最新相关规定按实结算。

合同履约过程中，施工单位全面响应采购文件与合同约定的所有商务条款，针对工程变更、违约责任、廉洁从业、安全生产等相关约定，建立了全流程履约管控机制，杜绝转包、违法分包等违规行为，未经建设单位书面同意，不将项目任何部分转包或分包给第三方，确保项目自主施工、质量可控、履约合规。

（二）质保与售后服务体系

项目严格遵循国家规范与合同约定，制定了分专业、分年限的质保期体系，其中结构加固类项目质保期为15年，围墙、钢结构、防水、彩钢屋面等构筑物与配套工程质保期为5年，装饰装修、给排水、电气管线等工程质保期为2年，质保期自项目竣工验收合格之日起正式计算。

质保期服务方面，企业承诺在质保期内接到建设单位报修通知后24小时内到达现场进行维修整改，维修完成并经建设单位验收合格后，对应维修部位的质保期重新计算。若逾期未派人维修，建设单位可委托第三方单位进行维修，相关费用从质保金中直接扣除，同时施工单位按合同约定承担相应违约责任。质保期满后，企业仍可为项目提供终身有偿维修服务与技术咨询支持，全面保障建筑长期安全使用与运营需求。

八、项目实施的核心价值与成果

（一）国有资产盘活与政策落地价值

本项目是重庆市国企改革“三攻坚一盘活”的重要落地实践，通过对长安集团旗下老旧闲置存量建筑的改造升级，有效解决了原有建筑资产闲置、收益低下的问题，实现了国有资产的保值增值，同时深度契合国家城市更新战略与保障性租赁住房发展政策，为国企存量资产盘活与老旧建筑改造提供了可落地的实施范本。

（二）城市更新与片区发展价值

项目地处江北区观音桥核心商圈与长安三工厂城市更新片区的核心联动带，通过结构加固、功能重塑、风貌焕新、业态升级，将原本老旧破败、存在安全隐患的存量建筑，改造为适配大学生公寓与长租公寓的高品质居住空间，不仅完善了片区城市功能与租赁住房供给体系，也提升了城市界面形象，与观音桥商圈全面迭代升级、长安三工厂片区城市更新形成了有效联动，助力江北区建设西部金融中心核心承载区与国际消费中心城市首选区。

（三）专业技术与行业示范价值

项目充分发挥了重庆特辰建筑加固工程有限公司在特种结构补强、老旧建筑改造领域的专业技术优势，通过科学的结构加固方案、精细化的施工管理、严格的质量安全管控，彻底解决了原有建筑的结构安全隐患，实现了老旧建筑从工业配套用房到现代化长租公寓的功能转型与安全升级，为重庆乃至西南地区同类型城市更新存量建筑改造项目，提供了可复制、可推广的施工技术方案与项目管理经验。

（四）民生服务与社会价值

项目改造完成后，将为周边高校毕业生、青年社会从业者、来渝文旅游客提供高品质的长租、短租公寓产品，有效补充了区域租赁住房供给，解决了新市民、青年人的住房痛点问题。同时项目配套了完善的商业服务、共享空间与智能化公寓管理系统，打造了适配新时代青年居住需求的高品质公寓产品，实现了项目经济效益、社会效益与城市发展效益的有机统一。